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2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨

   2018年,中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。
   房价:一线城市持续趋稳,二三线城市回归理性
   国家统计局数据显示,11月份,一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落,前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期,房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。
   记者近期在多地调查发现,不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力,正陆续申领预售证,大量新盘集中入市,价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大,但真正出手的购房者较少,成交量下滑。
   国家统计局数据显示,1至11月,一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%,涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份,北上广深四城二手房连续2个月下跌,且价格跌幅持续扩大。
   国家统计局数据显示,7月份,70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个,比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛,使部分城市楼市供给更为紧张,带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。
   楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日,中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
   易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,各地楼市调控持续加码,房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施,房价上涨趋势得到遏制,房价预期也开始扭转。未来一段时间内,全国房地产市场将总体上保持平稳运行。
   地价:溢价率持续走低,土地市场降温
   楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”,房企在拿地方面变得谨慎理性,土拍市场热度也随之退却。
   去年年初,中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地,这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高,突破3万元/平方米。近期,该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津,楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下,销售承压无法入市。
   一位房企高管表示,在楼市调控高压不减的态势之下,商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调,房企利润空间难以把握。因此,不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。
   中国指数研究院统计显示,下半年以来,随着土地供应增多,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%,较去年同期下降15个百分点。其中,上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计,今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外,上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

   新城控股高级副总裁欧阳捷表示,流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性。”