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棚改收紧对房地产投资冲击有限

  近两年三四线城市房地产异常火爆,棚改货币化安置政策起到关键作用。随着去库存的完成,棚改货币化面临收紧态势,对应的国开行贷款投放也会减少,市场较为担心房地产投资在资金收紧和土地等约束下的下行压力,实际上,考虑到棚改的规模和进度以及滞后的土地购置费影响,今年下半年的房地产投资并不会因此大幅下跌。
   PSL主要用于三家政策性银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等,从规模上看,PSL的主要投向是棚改贷款。2014年以来,PSL和国开行棚改贷款余额增长趋势一致,2017年末国开棚改贷款为27289亿元,PSL余额为26876亿元,占比为98.5%。央行通过PSL定向投放给国开行(农发也有一部分)提供资金,国开行向地方政府平台发放棚改贷款,由平台公司向拆迁户发放货币补偿,用于购买开发商存量房。平台公司以土地出让收入偿还国开行棚改贷款,形成闭环。这样做的结果就是通过货币化安置,实现了三四线城市房地产的去库存。过去开发商手中的待售房源变成了待开发土地,棚改快速推进了三四线城市的房地产库存去化。
   2015—2017年棚改计划是1800万套,实际完成略高于计划,货币化安置率也逐年提高,分别为30%、49%和60%,货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例从13.6%提升至21.3%。住建部规划2018—2020年为1500万套,其中2018年为580万套,目前看,未来三年棚改总量不会有太大变化,不过实物安置会增加,货币化安置会相应减少。棚改一刀切的可能性不大,未来更多是慢慢收紧,降低货币化安置比例,短期对房地产投资的影响相对有限。
   截至5月末,国开行今年已发放棚改贷款4369亿元,较去年同期增加1420亿元,占去年全年新增的67%,而今年计划开工比去年少20万套,而且棚改授信和放贷之间有时间差,即使今年授信大幅下降,在途的授信及替换资金(棚改专项债)也将保证放贷相对稳定。货币化安置比例减少,对商品房销售和房价可能有影响,但政府需要安置房分配给居民,对房地产投资影响较小。今年以来商品房销售面积同比下滑,4月同比转负,5月重新反弹,但房地产投资一直保持稳定,主要是此前滞后的土地购置费对投资的支撑。
   棚改货币化安置是我国房地产进程中的一种特殊制度安排,是对土地财政的一种适应。尽管货币化方式会减少,但是棚改仍是推进城镇化的必要过程,因此房地产投资中期内仍会受到支撑。在外贸环境恶劣的情况下,房地产投资对经济总需求也是有力支撑,实际GDP增速将会维持在平稳水平,下半年仍很难看到经济的大幅下行。